리츠(Reits)란? -주린이 공부

리츠(Reits)란 무엇인가?

리츠(Reits)는 Real Estate Investment Trusts의 약자이다.

즉 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산 또는 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드(신탁)를 의미한다. 

리츠의 기본 구조

리츠주에 대해 간략하게 설명하자면 부동산에 투자하는 거다.

부동산 투자는 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 

내가 직접 임장 또는 각종 경제지표 등을 토대로 부동산의 가치를 평가한 후 투자하기에 적합한 가격이라면 직접 그 부동산을 매입하여 임대수익 도는 시세차익을 노리는 '부동산 직접 투자'와 리츠와 같은 상장 족목을 통해서 간접적으로 배당 수익과 주가 시세차익을 노리는 '부동산 간접 투자' 방법이다.

직접 부동산에 투자하려면 수억 원이 들지만 리츠는 소규모 자본으로 대형 부동산에 투자가 가능하다.

펀드랑 비슷하지만, 금융자산에 투자가 아닌 부동산에 투자하는 것.

개인종합자산관리계좌(ISA) 투자 상품에 리츠가 포함되어 있어 배당소득에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있고, 배당 가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하고 있으며, 투자 관련해서 분기별로 공시하고 있다. 

부동산 간접 투자에는 국내 리츠와 미국과 같은 '해외의 부동산에 간접 투자하는 글로벌 리츠' 상품으로 나눌 수 있다. 

리츠에 투자하는 이유는 무엇일까?

리츠는 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90% 이상(단, 자산관리 리츠는 50%)을 의무적으로 주주들에게 배당하고, 리츠 정보시스템을 통해 다양한 리츠 정보 확인이 가능하기 때문에 소액으로 부동산에 간접적으로 투자를 할 수 있기 때문이다. 

1. 높은 배당 수익률

: 시장 상황에 큰 영향을 받지 않는 꾸준한 현금흐름을 통하여 일반 주식과 유사한 배당 수익을 제공한다.

2. 자산운용 전문인력

: 숙련되고 경험이 풍부한 부동산 전문가에 의해 운영

3. 유동성

: 리츠 투자 후에도 장외시장에서 주식의 매매를 통하여 쉽게 현금으로 변환할 수 있으며, 리츠 상장 시 한국거래소에서 주식 매매를 통하여 유동성 확보가 가능하다.

4. 관리 및 감독

: 국토교통부의 정기적인 관리 및 감독, 리츠사의 준법감시인들을 통하여 국민의 소중한 투자자산을 관리한다.

5. 공시 의무

: 분기 및 연간 재무 보고서를 포함한 투자보고서 및 영업보고서를 리츠 정보시스템에 등록하여 투자 판단의 기초가 되는 자료들을 정기적으로 공시하게 되어있다. 

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리츠 투자 방법은 어떻게 되는가?

리츠를 투자하는 방법은 ETF로 하는 방법과 리츠 주식을 직접 사는 방법으로 나뉠 수 있다. 

1. 리츠 ETF

ETF의 경우 해외부동산(미국이나 일본)에도 간접적으로 투자 가능하고 다양한 리츠를 모아 놓은 것이 ETF이기 때문에 단일 리츠보다 분산 효과로 안정성이 있다는 것이 특징이다. 

리츠 주식의 경우 조금 더 자기 자신이 유망하다고 생각되는 섹터를 선택할 수 있다는 장점이 주식 ETF와 동일한 장점이기도 하다. 

1개의 단일 리츠가 아닌 여러 개의 리츠들을 바구니에 담아 포트폴리오 관점에서 투자할 수 있는 상품이 바로 '리츠 EFT'인데 자동으로 분산투자 효과가 나타날 수 있기 때문에 개별 리츠의 주가 변동성을 어느 정도 낮출 수 있다.

인프라를 투자하는 리츠 주식, 데이터 센터 중심의 리츠 주식 등 다양한 형태의 리츠 ETF가 있다.

금리가 높아지면 리츠가 갚아야 할 부동산 담보 대출의 이자가 늘어나고 이는 곧 수익에 영향을 끼쳐 분배금이 줄어들 수 있다. 

이럴수록 체크해야 하는 2가지가 바로 '인플레이션 전가율'과 '대출 만기일'이다.

대기업, 호텔, 오피스에 투자하는지 체크하자.

: 임대료 상승이 쉬운 대기업, 호텔, 오피스 등은 물가 상승률을 효과적으로 월세에 전가할 수 있는 대표적인 부동산이다.

부동산담보 대출 만기도 체크하자.

: 대출 만기가 길어지면 장시간에 걸쳐 임대료를 인상해서 이자 비용을 상쇄할 수 있어 금리가 인상됐다고 바로 배당금을 낮출 이유가 없기 때문이다.

국내 최초로 리츠 및 부동산/인프라 펀드에 100% 투자하는 'TIGER 리츠부동산 인프라 ETF'는 고금리 시기에 주목해야 할 대표적인 리츠 ETF로 꼽힌다.

EFT 기초지수는 'FnGuide 리츠부동산인프라' 지수로 해당 EFT는 SK 리츠, 롯데 리츠 등 대기업을 주요 임차인으로 두고 꾸준한 수익을 얻고 있는 리츠를 편입하는 것은 물론 호텔, 오피스 리츠까지 두루 갖추고 있어 부동산 가치 상승에 따른 자본 수익과 더불어 임대료 등에서 발생하는 현금 흐름에 대한 수익까지 기대할 수 있다. 

투자자 입장에서 주기적인 현금 배당금이 발생할 확률이 높기 때문에 투자자들은 리츠 EFT를 소득 용도로 활용하고 있다. 

매월 마지막 영업일을 기준으로 분배금을 지급하는 월 분배 EFT로 매월 꾸준한 수익이 들어오기 때문에 연금 생활자도 눈여겨볼 만하다.

특히 EFT에 포함된 주요 리츠들의 대출 만기일이 2027년까지 고르게 분포되어있어 고금리 시기에도 배당금이 낮아질 가능성이 상대적으로 낮아 꾸준한 현금흐름을 추구할 수 있다. 

 

2. 리츠 주식

[주식 발행 관련 기관]

우리나라에는 SK 리츠와 같이 기존 SK주유소가 가지고 있던 부지와 SK 건물을 리츠로 상장시킨 리츠 형태, 롯데리츠와 같이 롯데가 가지고 있는 백화점, 마트 부지 등을 리츠화 시킨 형태가 있다. 

리츠 주식의 경우는 주식과 동일한 방법으로 사고팔기를 할 수 있다. 

 

'글로벌 리츠' 에 투자란?

2020년을 기준으로 부동산이 리츠 형태로 거래되는 국가는 37개국에 달한다.

그중에서 미국이 압도적 규모로 1위를 차지하고 있다.

(리츠 규모를 나라 별로 나타내자면 미국은 약 1800조, 일본은 약 170조, 호주는 약 120조, 영국은 약 110조 정도 된다.)

미국의 리츠 역사는 1960년 소액 투자자도 상업용 부동산에 투자가 가능하도록 입법 체계를 마련하여 기초를 닦은 후 오피스와 주거 및 인프라, 물류 등으로 부동산 투자처가 확대되었다.

글로벌 리츠에 투자하는 방법은 관련 해외 리츠주에 직접 투자하는 방법과 해외 부동산 ETF에 투자하는 방법, 국내 주식시장에 상장된 글로벌 리츠 주식 또는 ETF를 통해서 투자할 수 있다. 

글로벌 리츠는 그 나라의 전체적인 경제성장과 중앙은행의 스탠스, 글로벌 경기가 어떤지에 따라 영향을 크게 받는다.

물론 전체적인 변동성은 성장주나 소형주, 빅테크 기업들의 주식보다는 크지 않은 것이 일반적이다. 

대표적으로 미래에셋글로벌리츠, 제이알글로벌리츠 등이 있다.

배당금 투자 전략

배당차익을 노리고 선취매를 통해서 배당기대감을 먹고 매도하는 전략, 꾸준히 배당받고 배당을 재투자하는 전략 두 가지가 있다. 

배당 차익을 노리는 방법의 경우 배당소득세가 없다.

배당을 따로 받지 않기 때문에 차익만큼만 이익을 내는 것이다.

보통 배당락 전달 매도를 기준으로 한다. 

꾸준히 배당받고 배당을 재투자하는 전략의 경우 쉽게 말해 장기투자형.

큰돈을 넣고 배당으로 재투자나 생활비에 소비하는 등의 형태이다.